Sådan læses en tilstandsrapport

Hvad er omfattet af en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport omfatter alle bygninger på grunden med mindre de er direkte undtaget. Se Bygningsbeskrivelse side 6 i rapporten. Heraf fremgår hvilke bygninger der er på grunden.  Under bemærkninger pkt. 4 anføres hvilke sekundære bygninger, der eventuelt er undtaget i tilstandsrapporten.

Der kan være bygninger, som ikke er godkendte af bygningsmyndigheden, eller bygninger som afviger i anvendelse eller markant i størrelse. Dette fremgår af Bemærkninger pkt. 5.

Et huseftersyn/tilstandsrapport er en professionel vurdering af, om bygninger på ejendommen er i ringere stand end tilsvarende bygninger af samme alder. En tilstandsrapport afdækker synlige skader, som nedsætter bygningens funktion eller værdi nævneværdigt. Desuden afdækker en tilstandsrapport tegn på skader eller andre fysiske forhold, der giver en nærliggende risiko for, at der kan udvikles en egentlig skade.

Karaktersystem i en tilstandsrapport

De fundne skader fremgår af "Registrering af bygningens tilstand". Skaderne tildeles en karakter efter følgende skala i en tilstandsrapport:

Grå - Mindre alvorlige skader og kosmetiske skader

Dette er skader som ikke påvirker bygningens funktion eller konstruktion, men stadig er der og kan ses. 

Eksempler:

• Enkelte løse klinker på en udvendig trappe
• Ydervægge har mindre revner - uden væsentlig forsætning og uden konstruktiv betydning.
• Gulv har mindre skævheder og og ujævnheder - ofte aldersrelateret
• Loftlem der ikke er isoleret - laver en kuldebro, men giver ikke risiko for følgeskader
• ujævn isolering - medfører øget varmetab, men ikke skader

Gul - Alvorlige skader

Disse skader kan påvirke bygningen på længere sigt, og selve funktionen af bygningsdelen er udsat.

Eksempler:

• Mørtelfuger omkring vinduer og døre er revnede eller porøse - dette giver risiko for fugtindtrængen der kan give skader på bagvedliggende konstruktioner 
• Skorsten har revner og løse sten - Dette giver risiko for at der trænger vand ind i skorstenen og underliggende bygningsdele
• Defekte fuger i sålbænke kan give fugt i underlæggende konstruktion
• Punkterede termoruder  - bliver med tiden uklar og isoleringsevnen forringes
• Overfladisk rust på radiator - Giver risiko for gennemtæring og vandudslip

Rød - Kritiske skader

Røde skader nævnt i en tilstandsrapport er skader som allerede har forårsaget at bygningsdelen svigter, eller at det kommer til at ske på kort sigt (inden for 2 år). Disse skader kan allerede have medført skader på andre bygningsdele.

Eksempler:

• Tagplader der er revnede - Dette skaber skade på underliggende bygningsdele
• Nedbrydning i værn på altan - Her er der direkte risiko for personskade og styrkesvækkelse i konstruktion

Spørgsmålstegn - Mulige skader

Dette dækker over forhold der kræver nærmere afdækning og ikke kan afklares ved normal udarbejdelse af en tilstandsrapport - de ting der er nævnt i denne kategori er nogle hvor du selv bærer risikoen hvis der bliver handlet uden ellers at have afdækket den mulige skades omfang og konsekvenser.

Den gamle skala fra før 1. Oktober 2020:

K0 i en tilstandsrapport - Kosmetiske skader

Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af ejendommen.

K1 i en tilstandsrapport - Mindre alvorlige skader

Beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

K2 i en tilstandsrapport - Alvorlige skader

Beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele.

K3 i en tilstandsrapport - Kritiske skader

Beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele.

UN i en tilstandsrapport - Bør undersøges nærmere

Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkelig ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade. Derfor bør art, omfang og konsekvens altid afklares. Hvis køber vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer køber selv risikoen.  

En eventuel note til den anførte skade er den bygningssagkyndiges vurdering af og skøn over skadesårsager og konstruktioner.

Resumé i en tilstandsrapport

I beboelsesdelen omfattes en summering af skadeskaraktererne for de enkelte bygningsdele og i "Generelle kommentarer til bygningens tilstand" konkluderer den bygningssagkyndige vurderingen af beboelsesdelens tekniske tilstand.

Sælgers oplysninger i en tilstandsrapport

Sælgers oplysninger om ejendommen er en vigtig del af en tilstandsrapport. Ud fra sit kendskab til ejendommen besvarer sælger spørgeskemaet, normalt som indledning til husundersøgelsen. Det er vigtigt, at køber gennemlæser besvarelsen for derigennem at få et mere nuanceret kendskab til ejendommen.

Bygningskonstruktioner

Afsnittet "Bygningskonstruktioner" i en tilstandsrapport, indeholder oplysninger til ejerskifteforsikring og omfatter beskrivelse af de enkelte bygningsdeles opbygning. Oplysningerne er møntet på ejerskifteforsikringen, men der kan også være anført vigtige oplysninger om kendte risici ved de enkelte konstruktioner, men hvor der endnu ikke er konstateret skader.

Hvad er ikke omfattet af huseftersyn og tilstandsrapport?

Kort fortalt omfatter huseftersynet og en tilstandsrapport ikke følgende forhold:

• Skader ved huset, som ikke er visuelt konstaterbare. Disse skader vil være dækket af en ejerskifteforsikring.

• Vvs-installationernes funktion.

• El-installationer, idet de er omfattet af el-eftersynsrapporten.

• Æstetiske eller arkitektoniske forhold.

• Sædvanligt slid og bygningernes normale vedligeholdelsestilstand

• Bagatelagtige forhold, som kan antages ikke at påvirke bygningernes brug eller værdi nævneværdigt

• Planløsningen og bygningernes indretning samt bygningernes placering på grunden

• Bygningernes lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen

• Løsøre og hårde hvidevarer

• Udendørs svømmebassiner og tilhørende tekniske installationer

• Markiser og baldakiner

• Indretninger/ installationer uden for bygningerne

• Ud over dette skal man være særligt opmærksom på, at en tilstandsrapport efter huseftersynsordningen ikke omfatter økonomisk overslag over omkostningerne til skadesudbedring.

• Endelig omfatter tilstandsrapporten ikke rådgivning om hvorledes en omtalt skade kan udbedres.

Ser tilstandsrapporten god ud?

Så overvej at bruge køberrådgivning til at få afklaret tvivlsspørgsmål og gennemgå boligen med jer.

Tilstandsrapport - Andre emner

Tilstandsrapport for ejerlejligheder

Der er særlige regler for tilstandsraporter på lejligheder.

Læs mere

Sælgeroplysningsskema til tilstandsrapport

Få en forklaring af sælgeroplysningsskemaet, og hvad man skal være opmærksom på.

Læs mere

Fornyelse af tilstandsrapport

Vidste du at en tilstandrapport kan fornyes hvis den overskrider de 6 mdr. holdbarhed?

Læs mere